Dakinspectie voor een MJOP: het dak van een VvE in beeld

Een meerjarenonderhoudsplan staat of valt bij wat erin staat over het dak. Dat is meestal de duurste post van een complex, en tegelijk het onderdeel dat bij het opstellen van het plan het slechtst bekeken is.

Niet uit onwil. Een inspecteur die een appartementencomplex langsloopt, kan de gevel, de bergingen en het trappenhuis zonder hulpmiddelen beoordelen. Voor het dakvlak heeft hij een luik, een ladder of een hoogwerker nodig, en dat is vaak niet geregeld op de dag dat hij er staat.

Een dronevlucht vult precies dat gat. Hieronder staat wat een dakinspectie voor een MJOP oplevert, wat je er niet uit kunt concluderen en hoe je zo'n vlucht inplant.

Wat er in een MJOP over het dak staat

Een MJOP zet per bouwdeel neer wanneer er onderhoud nodig is en wat dat ongeveer kost, meestal over tien tot vijfentwintig jaar. Voor een VvE is dat ook de basis waarop de bijdrage aan het reservefonds wordt bepaald, als alternatief voor het vaste percentage van de herbouwwaarde.

Het dak staat er vaak als één regel in. Dakbedekking vervangen, jaartal, bedrag.

Dat bedrag komt dan uit het bouwjaar, de bekende levensduur van het type dakbedekking en een aanname over de staat ervan. Niet uit wat er nu op het dak ligt.

Waarom een aanname over het dak duur uitpakt

Het kan twee kanten op mislopen. Vervang je te vroeg, dan geef je geld uit aan een dak dat nog jaren meeging. Vervang je te laat, dan betaal je niet alleen het dak, maar ook de gevolgschade aan plafonds, vloeren en soms installaties.

Daar komt bij dat een complex zelden één dak heeft. Een galerijflat met twee vleugels, een lagere aanbouw en een bergingenblok heeft vier dakvlakken die er alle vier anders bij liggen.

Met beeld maak je van die ene regel in het plan meerdere regels. Het vlak dat nog tien jaar mee kan, en het vlak dat binnen twee jaar aandacht nodig heeft.

Wat de vlucht aan het plan toevoegt

Dit zijn de punten die een vlucht over een complex in de praktijk oplevert:

• De staat van de dakbedekking per dakvlak. Krimpscheuren, blazen, verkleuring en kale plekken, met het dakvlak eromheen erbij zodat je ziet hoe groot het aangetaste deel is.
• Afvoeren en noodoverlopen. Welke put nog vrij ligt, welke een kraag van blad en zand heeft, en of de noodoverloop in de dakrand niet dichtgegroeid is.
• Water dat blijft staan. Plassen op dezelfde plek na een paar droge dagen wijzen op doorbuiging of op afschot dat niet meer werkt.
• De zwakke aansluitingen. Opstanden, lichtkoepels, dakranden, doorvoeren en de aansluiting op een hoger gelegen gevel. Daar begint lekkage vaker dan midden op het vlak.
• Wat er op het dak staat. Ventilatie-units, liftopbouw, antennes, zonnepanelen en de bekabeling ertussen. Ook achtergelaten materiaal en looppaden van installateurs, want die vertellen hoe er met het dak is omgegaan.
• Grind en ballast. Weggestoven ballast laat het membraan onbeschermd achter, meestal aan de windzijde langs een opstand.

En er zit iets in dat verder gaat dan deze ronde: de beelden leggen vast hoe het dak er op een datum bij lag. Wat de staat van zo'n dakvlak nog meer prijsgeeft, staat in wat je bij een dakinspectie met drone op een plat dak vindt.

Wat een drone niet vaststelt

Beeld laat zien waar iets aan de hand is en hoe groot het oppervlak is. Het kijkt niet door de dakopbouw heen.

Hoe nat de isolatie is, hoe dik het pakket nog is en of de constructie het aankan, blijft werk voor een dakdekker of een bouwkundige met een meetinstrument op het dak. Hetzelfde geldt voor een conditiescore volgens NEN 2767 en voor een restlevensduur in jaren: dat is een oordeel van een inspecteur, niet iets wat uit een foto rolt. Een drone-rapportage vervangt geen gecertificeerd bouwkundig oordeel.

Voor vocht is er wel een tussenstap. Natte isolatie koelt langzamer af dan droge, en op een warmtebeeld tekent zo'n zone zich af. In wat een warmtebeeld dakinspectie over vocht in de isolatie laat zien staat wanneer je daarvoor moet vliegen.

Zo gebruik je het ook het beste: niet in plaats van de inspecteur, maar ervoor. Hij weet dan waar hij moet zijn in plaats van dat hij het hele complex moet aflopen om te bepalen of er iets is.

Wanneer je zo'n vlucht inplant

Er zijn een paar momenten waarop het logisch valt:

• Voordat een nieuw MJOP wordt opgesteld, zodat de dakposten op beeld rusten.
• Bij de periodieke herziening, vaak elke drie tot vijf jaar, om te zien of de aannames van toen nog kloppen.
• Als een nieuwe beheerder het complex overneemt en wil weten wat hij erbij krijgt.
• Voor een ledenvergadering waarin een besluit over een grote post op de agenda staat.

Dat laatste punt is in de praktijk het nuttigst. Een bedrag van tienduizenden euro's uitleggen gaat makkelijker met een foto van het dakvlak erbij dan met een regel in een spreadsheet.

Hoe zo'n opdracht verloopt

Het begint met een locatiecheck. Een appartementencomplex staat zelden vrij: er wonen mensen, er is een galerij, er lopen mensen over het terrein, en bij ons in Zuidoost-Brabant zit de aanvliegroute van Eindhoven Airport erbij. Dat bepaalt of en hoe er gevlogen kan worden.

Daarna is het handig als de beheerder of het bestuur de bewoners even laat weten dat er gevlogen wordt. De camera staat op het dak gericht en niet op de balkons, maar mensen zien een drone langskomen en willen weten waarom.

Op locatie wordt elk dakvlak in een vast patroon afgevlogen: eerst recht van boven voor het overzicht, daarna gerichte opnames van de punten die opvallen. Je krijgt de beelden terug met een korte notitie per bevinding, zodat het als bijlage bij het plan kan. Hoe een opdracht van aanvraag tot oplevering loopt, staat op de pagina werkwijze, en wat zo'n ronde omvat staat bij de pakketten.

Een vochtklacht hoeft trouwens niet van het dak te komen. De gevel gaat in dezelfde vlucht mee, en in wat een gevelinspectie met drone laat zien over scheuren en voegwerk staat waar je daar op let.

Beeld dat ook volgend jaar nog werkt

Een dak verandert langzaam. Een plas die er dit jaar ligt en volgende keer groter is, zegt meer dan een losse foto.

Vlieg je vanaf dezelfde standpunten, dan passen de reeksen op elkaar en zie je de achteruitgang in plaats van alleen de huidige stand. Voor een complex dat je jaren beheert, is dat op termijn meer waard dan de eerste inspectie zelf.

Wil je weten of het bij jouw complex kan: vraag een locatiecheck aan. Ik kijk naar het adres, het luchtruim en de omgeving, en laat weten wat er mogelijk is en wat een ronde over die dakvlakken zou inhouden. Dat kost niets en je weet daarna waar je aan toe bent.