Dakinspectie bij aankoop van een bedrijfspand

Bij de aankoop van een bedrijfspand wordt bijna alles bekeken. De installaties, de vloer, de asbestinventarisatie, het energielabel, de huurcontracten. Het dak komt er vaak bekaaid vanaf, want daar komt niemand.

Dat is ongelukkig, want het dak is het duurste onderdeel dat je niet kunt zien. De vervanging van een paar duizend vierkante meter dakbedekking loopt in de tienduizenden euro's, en die rekening komt bij de nieuwe eigenaar terecht. Een dakinspectie bij aankoop van een bedrijfspand kost een ochtend en voorkomt dat je daar pas na de overdracht achter komt.

Waarom het dak zo vaak buiten de keuring blijft

Een bouwkundige keuring van een bedrijfspand gaat meestal over wat er te belopen is. Het dak staat er wel in, maar vaak op basis van wat vanaf de dakrand of vanuit een dakluik te zien is.

Dat heeft praktische redenen. Er is geen ladder, er ligt geen veilige looproute, de verkoper wil geen hoogwerker op het terrein, of het pand wordt nog gebruikt door een huurder. Het gevolg is dat het grootste oppervlak van het gebouw het slechtst gedocumenteerde deel is.

Met een drone vervalt dat probleem. Er hoeft niemand het dak op, er is geen materieel nodig en de vlucht duurt korter dan het opbouwen van een hoogwerker.

Wat een vlucht over zo'n dak laat zien

De bevindingen op een pand dat te koop staat lijken op die van elk ander dak, met een belangrijk verschil: je kijkt niet naar onderhoud, je kijkt naar wat je overneemt. Dit zijn de dingen die daarbij het vaakst opvallen:

• Lapwerk in plaats van onderhoud. Losse stukken nieuwe bitumen over oude naden, op verschillende plekken en duidelijk uit verschillende jaren. Dat patroon vertelt je dat er steeds een lek is verholpen en nooit een vlak is aangepakt.
• Een dak met twee leeftijden. Bij uitbreidingen is het ene deel vaak twintig jaar ouder dan het andere. Op luchtbeelden zie je de grens meteen, en daarmee weet je dat je straks twee keer aan de bak moet in plaats van een keer.
• Water dat blijft staan. Plassen die dagen na de laatste bui nog op dezelfde plek liggen, wijzen op doorbuiging of op een afvoer die te hoog zit. Stilstaand water veroudert de dakbedekking sneller dan de rest van het dak.
• Installaties die er later op zijn gezet. Klimaatunits, kabelgoten en zonnepanelen op stoelen staan vaak op een dak dat daar niet voor was ingericht. Elke poot is een doorvoer en elke doorvoer is een mogelijk lek. Liggen er panelen op een dakvlak dat aan vervanging toe is, dan moeten die er straks eerst af en weer op.
• Dichtgeslibde uitlopen en hemelwaterafvoeren. Blad, mos en zand rond de put. Op beeld zie je in een oogopslag welke afvoer nog vrij ligt en welke een kraag van vuil heeft.
• Lichtkoepels en opstanden. Vergeelde of gebarsten koepels en loskomende randen bij de opstand zijn zichtbaar vanaf de lucht en zijn bijna altijd posten die binnen een paar jaar terugkomen.

Wat die bevindingen in de praktijk betekenen voor een plat dak, staat uitgebreider in wat een dakinspectie met drone op een plat dak aan het licht brengt. Ligt er op de loods achter het pand golfplaat, dan is dat een apart verhaal: zie golfplaten dak inspecteren met drone zonder erop te lopen.

Wat je met de beelden kunt in de onderhandeling

Beeld maakt een gesprek concreet. Het verschil tussen "het dak is wel oud" en vijftien foto's waarop je per vlak ziet wat er aan de hand is, is het verschil tussen een gevoel en een post op een lijst.

Met die beelden kun je bij je dakdekker of onderhoudspartij een realistische raming opvragen, nog voordat je ergens aan vastzit. Die raming is een getal waar je iets mee kunt: in de prijs, in een voorbehoud, of in de afspraak dat de verkoper iets herstelt voor de overdracht.

Of en hoe je dat juridisch vastlegt, is iets voor je eigen adviseur. Ik lever het beeld en de notities, niet het advies over de koopovereenkomst.

Wat beeld niet vaststelt

Een vlucht laat zien wat er op het dak gebeurt. Hij kijkt niet door de dakopbouw heen. Of de isolatie nat is, hoeveel dakbedekking er nog boven de wapening zit en of de constructie de volgende laag aankan, is een vraag voor een dakdekker of een bouwkundige met een meetinstrument.

Een drone-rapportage vervangt dus geen gecertificeerd bouwkundig oordeel. Hij zorgt ervoor dat degene die dat oordeel geeft weet waar hij moet kijken, in plaats van dat hij het hele dak moet aflopen om te bepalen of er iets is.

Voor vocht in de isolatie bestaat wel een tussenstap. Natte zones koelen langzamer af dan droge en tekenen zich daarom af op een warmtebeeld. In wat een warmtebeeld dakinspectie over vocht in de isolatie laat zien staat wanneer je daarvoor moet vliegen en wat je uit zo'n beeld kunt lezen.

Wanneer je het laat doen

Het beste moment is voordat je je bod definitief maakt, of binnen de periode waarin je nog een voorbehoud hebt. Dan heb je de uitkomst nog ergens voor nodig.

Praktisch betekent dat snel schakelen, want zo'n periode is vaak kort. Een vlucht zelf duurt een half uur tot een uur, en de beelden met notities heb je binnen een paar werkdagen. Het wachten zit meestal niet in de uitvoering maar in het weer: bij harde wind of aanhoudende regen gaat het niet door.

Hoe het gaat bij een pand dat nog niet van jou is

Dit is het punt waar een aankoopinspectie anders is dan een gewone ronde over je eigen dak: het pand is niet van jou. Je hebt toestemming van de eigenaar nodig om boven het terrein te vliegen, en als er een huurder in zit ook diens medewerking.

In de praktijk is dat zelden een probleem, juist omdat er niemand het dak op hoeft en er geen materieel op het terrein komt. Een verkoper die niets te verbergen heeft, zegt meestal gewoon ja.

Daarnaast bepaalt de locatie wat er mag. Het luchtruim, de afstand tot mensen die niet bij de vlucht betrokken zijn en de categorie van de drone bepalen of en hoe er gevlogen kan worden. Rond Eindhoven Airport verschilt dat per straat, en op een bedrijventerrein in Helmond of elders in Zuidoost-Brabant ligt het weer anders. Daarom begint elke opdracht met een locatiecheck en niet met een datum. Hoe een opdracht daarna verloopt, staat bij de werkwijze, en andere vragen over regelgeving en uitvoerbaarheid staan bij de veelgestelde vragen.

Wat je er na de koop nog aan hebt

De beelden blijven bruikbaar. Je hebt vastgelegd hoe het dak er op een bepaalde datum bij lag, nog voordat het van jou was. Dat is de situatie waar je later naar terugkijkt als er discussie is over garantie, over een schademelding of over wie welke plek heeft veroorzaakt.

Datzelfde principe gebruiken we bij bouwprojecten, waar de omgeving voor de eerste schop in de grond wordt vastgelegd. In een nulmeting met drone voor de bouw staat hoe dat werkt en waarom die datum later zoveel waard is.

Ga je het pand toch aanhouden en onderhouden, dan is dit ook je startpunt. Vlieg je het dak over een jaar vanaf dezelfde standpunten opnieuw, dan zie je niet alleen wat er is, maar ook wat er groter is geworden.

Kort samengevat

Een dak is het onderdeel van een bedrijfspand dat je bij aankoop het slechtst kunt beoordelen en dat het meeste kan kosten. Een dronevlucht brengt dat vlak in beeld zonder dat iemand erop hoeft, in de weken waarin je er nog iets mee kunt.

Loop je met een pand in Helmond, Eindhoven of elders in Zuidoost-Brabant en wil je weten wat er op dat dak ligt: vraag een locatiecheck aan. Ik kijk naar het adres, het luchtruim en de omgeving, en laat weten wat er mogelijk is en wat zo'n drone-inspectie van het dak zou inhouden. Dat kost je niets en je weet daarna waar je aan toe bent.