Dakinspectie met drone: wat je op een plat dak vindt

Een plat dak is de plek van een gebouw waar bijna niemand komt. Je ziet het niet vanaf de straat, en je loopt er meestal pas op als er binnen al een vlek op het plafond staat. Precies daar begint de schade die later duur wordt.

Met een drone kijk je er in een half uur overheen. Geen ladder, geen hoogwerker, en niemand die het dak op moet. Hieronder staat wat zo'n vlucht in de praktijk laat zien, wat je er wel en niet uit kunt concluderen, en hoe een drone-inspectie van daken en gevels verloopt.

Wat je vanaf de grond niet ziet

Vanaf het maaiveld beoordeel je een dak op wat eromheen hangt: de dakrand, de goot, een uitloop die uitspuwt. Dat is het gevolg, niet de oorzaak.

De oorzaak ligt bijna altijd op het dakvlak zelf. Een naad die een paar centimeter is losgekomen, een plas die na drie droge dagen nog steeds staat, grind dat is weggewaaid tot het membraan bloot ligt. Dat zijn dingen die je alleen ziet als je er recht boven hangt.

Wat er op een plat dak het vaakst mis is

Er zit veel overlap tussen daken. Dit zijn de bevindingen die op een bedrijfsdak of appartementencomplex het vaakst terugkomen:

• Water dat blijft staan. Een plas die dagen na de laatste bui nog op dezelfde plek ligt, wijst op doorbuiging of op een afvoer die te hoog zit. Stilstaand water veroudert de dakbedekking sneller dan de rest van het dak.
• Verstopte of dichtgeslibde afvoeren. Blad, mos en zand verzamelen zich rond de put. Op luchtbeelden zie je in een oogopslag welke uitloop nog vrij is en welke een kraag van vuil heeft.
• Losgekomen naden en opstanden. De aansluiting bij een dakrand, een lichtkoepel of een doorvoer is het zwakste punt. Een naad die begint te krullen is vroeg zichtbaar en op dat moment nog een kleine reparatie.
• Verschoven of weggewaaid grind. Ballast die is opgestoven laat het membraan onbeschermd achter, meestal aan de kant waar de wind het hardst langs de opstand strijkt.
• Sporen van eerder onderhoud. Voetpaden van installateurs, achtergelaten materiaal bij een klimaatunit, kabels die los over het dakvlak lopen. Dat vertelt iets over hoe er met het dak wordt omgegaan.
• Mos en begroeiing. Groen in de hoeken en langs de opstanden houdt vocht vast en is vaak het eerste teken dat het water er niet snel genoeg weg komt.

Wat een drone wel vaststelt en wat niet

Een vlucht levert beeld op. Beeld laat zien waar iets aan de hand is en hoe groot het oppervlak is, en het legt de situatie vast op een datum.

Wat beeld niet doet, is door de dakopbouw heen kijken. Of de isolatie eronder nat is, hoe dik het pakket nog is en of de constructie het aankan, is een vraag voor een dakdekker of een bouwkundige met een meetinstrument. Een drone-rapportage vervangt geen gecertificeerd bouwkundig oordeel.

Voor dat eerste punt is er wel een tussenstap. Natte isolatie koelt langzamer af dan droge, dus op een warmtebeeld tekent zo'n zone zich af. In wat een warmtebeeld dakinspectie over vocht in de isolatie laat zien staat wanneer je daarvoor moet vliegen en wat je uit zo'n beeld kunt lezen.

Zo gebruik je het ook het beste: als de stap ervoor. Je weet na de vlucht waar iemand naar moet kijken, in plaats van dat je iemand het hele dak laat aflopen om te bepalen of er iets is.

Hoe zo'n inspectie verloopt

Het begint met een locatiecheck. Ligt het pand in de aanvliegroute van Eindhoven Airport, staat er een woonwijk tegenaan, is er publiek op het terrein: dat bepaalt of en hoe er gevlogen kan worden. Bij ons in Zuidoost-Brabant scheelt dat per straat.

Op locatie vliegen we het dak in een vast patroon af. Eerst een reeks opnames recht van boven, zodat het hele dakvlak in beeld komt en je later kunt inzoomen. Daarna gerichte beelden van de punten die opvallen: de afvoeren, de opstanden, de doorvoeren, de dakranden.

Je krijgt de beelden terug met een korte notitie per bevinding: wat er te zien is en waar het zit. Dat is het document dat je doorstuurt naar je onderhoudspartij of je VvE. Hoe een opdracht van aanvraag tot oplevering loopt, staat op de pagina werkwijze.

Waarom het beeld ook later nog waarde heeft

Een dak verandert langzaam. Een plas die er dit jaar ligt en volgend jaar groter is, zegt meer dan een plas op een losse foto.

Daarom is het slim om vanaf dezelfde standpunten te vliegen als je het vaker laat doen. Bij nieuwbouw en verbouw doen we dat standaard met bouwmonitoring, waarbij je de opnames uit verschillende maanden naast elkaar legt. Voor een bestaand dak werkt hetzelfde principe: een vaste ronde per jaar, liefst in het najaar als het blad ligt.

De beelden zijn daarnaast bruikbaar richting een verzekeraar of bij een discussie over garantie. Je hebt vastgelegd hoe het dak er op een bepaalde datum bij lag, en dat is achteraf niet meer te reconstrueren.

Waar je zelf op kunt letten

Ook zonder inspectie zijn er signalen die de moeite waard zijn om te noteren:

• Een vlek op een plafond of een muur binnen, ook als hij niet groter wordt.
• Een afvoer die bij een flinke bui nauwelijks water geeft, terwijl de andere wel doorlopen.
• Grind of vuil op het terrein onder de dakrand, dat er eerder niet lag.
• Werkzaamheden op het dak door een installateur, zonder dat iemand achteraf heeft gekeken wat er is achtergebleven.

Al deze punten zijn een reden om het dakvlak een keer goed in beeld te brengen voordat je een partij laat komen.

Bij een vochtklacht is het trouwens zelden alleen het dak. De gevel eronder neem je in dezelfde vlucht mee, en in wat een gevelinspectie met drone laat zien staat waar je daar op let: voegwerk, scheuren en de aansluiting op de dakrand.

En de regels dan

Vliegen boven je eigen dak is niet zonder meer toegestaan. Het luchtruim, de afstand tot mensen en de categorie van de drone bepalen wat er mag, en dat verschilt per locatie.

Voor bouwlocaties hebben we dat eerder uitgewerkt in wat je vooraf regelt voor een drone boven een bouwplaats. Voor een bestaand pand spelen dezelfde vragen, alleen zijn er meestal minder mensen op het terrein. Andere veelgestelde vragen over regelgeving en uitvoerbaarheid staan bij de veelgestelde vragen.

Weet je niet zeker of het bij jouw pand kan: vraag een locatiecheck aan. Ik kijk dan naar het adres, het luchtruim en de omgeving, en laat weten wat er mogelijk is en wat een inspectie van dat dak zou inhouden. Dat kost je niets en je weet daarna waar je aan toe bent.